Ni que decir tiene que un buen Director de Ejecución entiende a la perfección que está construyendo “la casa de alguien”, por lo que esa persona ha de ser el centro de todo el Proceso. El compromiso y la honestidad para con su Promotora han de ser los valores principales del Director: ha de escuchar sus inquietudes y asimilar sus preocupaciones. Ha de prescribir las mejores soluciones para ella, sin ningún otro criterio. Ha de decir “no sé” cuando no sabe y “confía en mí” cuando se trate de ahorrarle detalles innecesarios. También ha de sentir respeto por su profesión, única garantía de que, en procesos tan largos y complicados, se mantenga un nivel de autoexigencia tal, que se contagie al resto del equipo. El ego ha de quedar totalmente desterrado de la toma de decisiones, entendiendo que cada agente involucrado tiene su papel, su rango de acción y su filosofía de trabajo. La orquestación de estos agentes ha de afinarse para conseguir el mejor entregable posible, supeditándolo todo al beneficio material y emocional de la Promotora. El Proyecto Arquitectónico es la expresión artístico-técnica de la voluntad y las necesidades de la Promotora, por lo que interpretarlo y llevarlo a la realidad requiere estos valores firmes, determinación y empatía.

Antes de iniciar la obra, se trabaja mucho en oficina. Se evalúa el Proyecto de Ejecución en todos y cada uno de los aspectos, comprobando superficies, materiales, cronogramas… Ningún proyecto, por definición, puede contemplar todos los aspectos que incluirá la obra, por lo que habrá que identificar las lagunas existentes y entablar conversaciones con el resto de los agentes: Proyectistas, Directores de Obra, Constructores, Promotora, así como proveedores y administraciones. Este trabajo previo ha de ser lo suficientemente intensivo para minimizar o eliminar los riesgos futuros, acotando la incertidumbre de los procesos. También es el momento más adecuado para poner en común aquellos cambios o modificaciones permisibles al Proyecto Arquitectónico con la Promoción y los Proyectistas. Una vez iniciada la obra, el trabajo fundamental del Director de Ejecución se realiza mediante visitas a Obra. Algunas de estas visitas estarán programadas desde el cronograma, según puntos críticos o hitos. Otras vendrán dadas por dudas puntuales, condiciones climáticas y/o emergencias. Las distintas fases de obra conllevan más o menos cantidad o frecuencia de visitas: dependerá sobre todo del grado de implicación y confiabilidad de la constructora. Las instrucciones del DEO han de ser cumplidas con diligencia y sin excepción por el constructor, derivándolas en todas y cada una de las subcontratas que puedan aparecer. Y no solo cumplirlas, sino documentarlas con fotografías y/o vídeo. Habrá fases de obra en las que serán necesarias varias visitas por semana y otras en las que cada quince días sea suficiente, siempre apoyándose en una comunicación total y fluida por medios telemáticos. En la obra tendrá que existir un espacio lo suficientemente acondicionado para poder trabajar con planos y tener reuniones interdisciplinares con un mínimo de confort. Estas reuniones resultan fundamentales para resolver problemas constructivos, discrepancias o modificados sobrevenidos con garantías de éxito. Todo agente involucrado deberá asistir y el planteamiento será siempre “a favor de obra”. Durante toda la Obra, el Director de Ejecución, realizará labor de Oficina Técnica tras cada visita. Esto incluye un debriefing técnico y administrativo para poder llevar la obra al día. La cadencia de este trabajo ha de ser constante y repercutir en un horizonte atrás y adelante suficientemente amplio para que el DEO pueda responder a cualquier pregunta que se le haga, o redactar cualquier documento necesario, en un tiempo mínimo.

Son todas las tareas necesarias para dirigir la construcción material de la obra. Esto significa que hay que controlar la cantidad y la calidad de lo construido, según el trinomio TIEMPO – COSTE – CALIDAD. Así, el Director de Ejecución de Obra ha de estudiar a fondo el Proyecto para interiorizar la obra venidera, encontrar ambigüedades o indefiniciones y anticiparse a su resolución. Tiene especial importancia iniciar una relación fluida con el Constructor, para determinar qué medios y procedimientos serán empleados, por lo que las reuniones previas al comienzo de obra han de ser intensivas y productivas. El Director de Ejecución verificará que cada material de construcción que sea recepcionado y acopiado en obra, lo es conforme a normativa y especificaciones técnicas de los productos. Así se evitan mermas en las calidades o patologías futuras. Habrá de comprobar también los replanteos, trasladando las medidas del plano al terreno, para que cada elemento vaya en su correcto lugar y no haya errores que devengan en problemas de encaje, solapamiento o mal funcionamiento. El DEO es el responsable de supervisar (y en su caso) corregir la ejecución y disposición de todos los elementos constructivos. Requerirán especial atención los detalles de arranque y encuentros entre elementos, así como las posibles incompatibilidades entre materiales. Tiene muchísima importancia el comportamiento del agua en toda la envolvente (cubierta y cerramientos), así como todos los detalles estructurales. Ha de inquirir, amoldar, asesorar y supervisar el modus operandi de la constructora en todos estos detalles para garantizar la máxima calidad por el precio presupuestado. Además de estas tareas técnicas, el Director de Ejecución consignará en el Libro de Órdenes las instrucciones precisas sobre cada procedimiento de obra, para dejar constancia del buen hacer de todo el equipo. También elaborará y suscribirá las certificaciones parciales y liquidación final de la obra ejecutada, midiendo y comprobando que lo que se cobra está acorde con la calidad y el precio convenido. Si por motivos financieros son necesarios Certificados de Avance de Obra, será el encargado de emitirlos. También aportará la información necesaria para redactar la documentación de la obra ejecutada, con especial atención al programa de mantenimiento de la vivienda.

No olvidemos que "proyectar" es algo parecido a "intentar ver el futuro". Con el dinero todo se vuelve más delicado. Es por eso que el siguiente esquema define, sucinta y claramente, los diferentes tipos de presupuestos asociados a los proyectos de edificación.

Una afección, en urbanismo, es la inclusión de una determinada cantidad de suelo en un área geográfica a la que se le atribuyen determinados "requisitos". Es decir: se ve afectada por normativa específica. Existen múltiples áreas afectadas y distintos tipos de afecciones. Muchas veces, una misma área está inclusa en varias afecciones al mismo tiempo. Para conocer un poco mejor en qué consisten estos requisitos, veamos un ejemplo práctico: Este es un plano de la zona de Betanzos, una ciudad situada en la desembocadura de un río, cerca de A Coruña, en el norte de España. En el plano vemos varias líneas de color y zonas rayadas: Vemos cómo alrededor de las cuencas fluviales se dibuja una línea de puntos azules. Es la Afección de Aguas. También tenemos zonas rayadas de verde. Es la Afección del Paisaje. Zonas con línea roja. Afección de Costas. Líneas amarillas. Energía (gasoductos). Y hay más. Esto es sólo una pequeña muestra. Podríamos mover el plano un poco a la izquierda y también estaríamos en zona de afección aeroportuaria, pues el aeródromo de Alvedro no está lejos. Pero todo esto... ¿qué importancia tiene para nosotros? Pues, fundamentalmente, por dos cosas: Necesitaremos cumplir más normativa que la propia del ayuntamiento. Los plazos se alargarán sensiblemente. Pongamos el caso de una vivienda unifamiliar en una parcela con afección de aguas: El organismo encargado de supervisar estas actuaciones es la Xunta de Galicia, mediante su Consellería de Infrestructuras e Mobilidade, en la sección de Augas de Galicia o, como se los conoce aquí: "Augas". El concello pedirá la "Autorización de Augas" y éstos exigirán que solicitemos permiso para construir, abastecer la parcela y verter los efluentes. La solicitid tendrá que ser acompañada de documentación técnica específica, acorde a nuestro proyecto y serán necesarias tantas solicitudes como Augas considere. Por ejemplo, para la instalación de una fosa séptica en la parcela se necesitarán dos autorizaciones: una por "colocarla" físicamente en el terreno y otra por "llenarla" de agua. Además, cada autorización se resuelve en una sede distinta, y no existe comunicación entre ellas. Es por eso que, desde que se inicia el trámite, hasta que se resuelve suelen pasar unos seis meses, sino más. Además, la autorización exige el pago de unas tasas y una serie de condiciones para su no revocación. Si la parcela tiene más de una afección, la burocracia se incrementa exponencialmente. Es por eso que resulta fundamentalmente conocer qué afecciones sectoriales tiene la parcela objeto antes de sopesar nuestras opciones, pues muchas veces éstas se ven reducidas. Como ejemplo de lo anterior, nos llegó el caso de una joven pareja que pretendían la construcción de una vivienda modular de estilo minimalista-industrial en una parcela de núcleo rural afectada por Patrimonio. La cercanía a un complejo arquitectónico del siglo XVI hacía que cualquier construcción en dicha parcela tuviera que emplear los materiales tradicionales: piedra, madera y teja. Los propietarios tenían ya muy avanzadas las negociaciones con el contratista y la financiación del proyecto, sin darse cuenta de que jamás recibirían autorización para construir esa vivienda. Un correcto estudio urbanístico, previo a la toma de decisiones, es fundamental para saber qué podemos hacer con una parcela y quiénes nos van a pedir qué cosas.